Pacheco mall

Casi como salir de compras por el barrio
El centro comercial Novo Pacheco combina una escala amigable e imagen doméstica para resolver el programa de un “shopping de proximidad”.

Clarin Arq 05/04/11

El proyecto de Novo Pacheco apunta a dar respuesta a un programa cada vez más extendido en áreas suburbanas, como lo son los llamados shoppings de proximidad , que buscan atender la demanda de ciudades a partir de 140 mil habitantes. Según aseguran Alicia Moszkowski y Catalina López Soto, titulares de Groupe Conseil, consultora especializada en el desarrollo comercial y comercialización de shoppings, en la actualidad se están construyendo una decena de emprendimientos en el orden de los 10.000 a 12.000 m2 de superficie para atender a esta demanda.

En el caso de Novo Pacheco, está destinado a los vecinos de General Pacheco y Tigre, además de las urbanizaciones como Pacheco Golf, el Talar de Pacheco y Talar Chico. El proyecto arquitectónico, a cargo del estudio Gualdoni-Ricca-Zwanck Arquitectos no sólo intenta responder al programa, sino que contempla su localización en una zona residencial, como la avenida Boulogne Sur Mer.

Guillermo Zwanck, uno de los proyectistas, opina que si bien la modalidad de centro de compras ya tiene 25 años de trayectoria en el país, el tiempo va incorporando cambios de tendencias y nuevos usos en ellos: “Lo que ayer se limitaba a un paseo donde el usuario podía encontrar agrupadas las principales marcas de cada rubro, hoy debe ser considerarlo un verdadero lugar de encuentro para el vecindario”.

Zwanck explica que por eso el proyecto se aleja de la tipología habitual de “gran caja” cerrada, sin relación con el exterior, para recrear una arquitectura mas acorde a su entorno, donde el usuario se encuentre identificado. En este sentido, se optó por adaptar la imagen dominante en la zona, con sus típicos chalets con tejados con pendientes fuertes. “Además, buscamos generar una proporcionalidad de volúmenes que tienda a asociar al edificio con la calidez de un chalet”, agrega.

La concreción de la propuesta es un edificio que tiene como protagonista excluyente a la luz natural, que ingresa al edificio en forma cenital y participa de los espacios de público a través de amplios lucernarios en las circulaciones y una cúpula octogonal que preside el acceso. “Si bien cuenta con un interior cerrado y climatizado, el edificio tiene una relación permanente y armónica con el entorno a través de locales que ofrecen sus vidrieras al exterior”, detalla el arquitecto.

Por otra parte, su fachada evita el plano continuo y monótono, propio de las citadas “cajas”, mediante el recurso de seccionar el edificio en volúmenes de ladrillo visto con una escala más acorde al entorno. Otro de los elementos distintivos del proyecto es una torre mirador , casi un campanario de iglesia en la esquina que enmarca el acceso y destaca la presencia del edificio como un mojón en el recorrido de la avenida.

La planta se desarrolla en dos niveles, con un gran hall de acceso en triple altura y planta octogonal (bajo la cúpula) que funciona como eje integrador del conjunto. En la planta baja se ubicó una cafetería que se extiende hacia un patio gastronómico exterior, con sentido paisajístico, en otra apuesta a la permeabilidad del edificio hacia el espacio público. Como si el shopping fuera un chalet más del barrio.

Cuando el cliente es un auto (o más)

Cuando el cliente es un auto (o más)

Clarin Aqr 05/04/11
Crecen las oportunidades de invertir en cocheras, un negocio inmobiliario accesible y rentable. Las nuevas opciones para aprovechar mejor el espacio.

Por por lorena grojsman, Especial Para Clarín

Que el valor de las cocheras aumentó en los últimos años a un ritmo incluso mayor que el de los departamentos no es ninguna novedad. De hecho, ya piden precios que van desde los u$s 25.000 a los u$s 40.000 dependiendo el barrio o la localidad en la que estén ubicadas, y ofrecen una renta asegurada del 10% como mínimo, además de múltiples ventajas: para el desarrollo, un costo de obra estimado de 500 US$/m2, más bajo que un edificio residencial o de oficinas porque no utiliza instalaciones de gas, cerramientos ni pisos. Para el comprador, en tanto, es un producto barato que no se desvaloriza, ni tiene periodos de vacancia.
Una posibilidad de invertir en cocheras, participando en este caso del negocio del estacionamiento por horas, es la que ofrece la desarrolladora Well Park: por u$s 30.000 promedio permite tener una cochera en alguno de los dos edificios de estacionamiento que ya están construidos en zonas céntricas de esta capital, o en el que tienen en obra en la calle Talcahuano al 100. La operación se realiza a través de una escritura, como cualquier otra adquisición inmobiliaria, la administración del negocio corre por cuenta de la firma y las utilidades se cobran en forma semestral.
“Si los propietarios quieren cambiar de administración, lo pueden hacer. Se trata de un negocio totalmente transparente”, explica Alberto Sucari, presidente de Ecocheras, comercializadora de Well Park. El propietario puede tener control de todo el estacionamiento y la facturación mediante su propia PC y acceso a internet gracias al código otorgado.
Cocheras en 3D

El mercado actual ofrece alternativas novedosas para invertir en esta clase de inmueble. Por ejemplo, la firma Masparking ofrece unos plataformas que permiten estacionar vehículos en dos, tres o más dimensiones, que se instalan en seis horas, y cuyo costo arranca de u$s 8.000 la más sencilla, a lo que se le debe sumar $500 de mantenimiento anual. De este modo es posible subalquilar cocheras incluso en el mismo estacionamiento del propio edificio donde se vive o trabaja.

Los requisitos para poder instalarlas son: contar con un espacio de 2,90 metros de altura y acceso a la red eléctrica. En caso de un edificio particular, se deberá primero pedir autorización al consorcio, y si el espacio requiere habilitación, la misma empresa se encarga de gestionar las autorizaciones. El precio del alquiler de la cochera, ya sea que la máquina se instale en un estacionamiento al aire libre o en un edificio, lo pone el comprador.
“Hoy nuestros clientes más importantes son constructores que tienen terrenos con poca posibilidad de desarrollo en subsuelo. Nuestro sistema les permite duplicar o triplicar el espacio sin realizar esta clase de obras, con el enorme ahorro de tiempo y dinero que esto implica”, explica Waldo Wolff, CEO de Masparking.

Por su parte, Gastón Matera, gerente de la inmobiliaria Bullrich Palermo, comenta que en algunas torres de categoría en construcción en ese barrio, Belgrano y Barrio Norte ya se está previendo la construcción de cocheras de mayor altura para que los compradores puedan instalar este tipo de artefactos. De este modo, ahorran tanto al desarrollador como al comprador.

Solidez y transparencia para la justicia norteña

Solidez y transparencia para la justicia norteña
El estudio santiagueño Cisneros-Domínguez proyectó en la ciudad de La Banda, Santiago del Estero, un bloque que agrupa a los juzgados de la región.

Por por daniel moya
05/04/11 Clarin

En La Banda, cuidad ubicada a la vera del Río Dulce y vinculada con Santiago del Estero a través del iconográfico Puente Carretero , el estudio Cisneros-Domínguez proyectó un bloque que alberga a los juzgados de esa región.

Bautizado como Centro Judicial La Banda, la arquitecta Beatriz Cisneros, una de sus autoras, cuenta que su estudio accedió a la obra a partir de haber ganado el concurso provincial.
“Fue una iniciativa del Poder Judicial de la Provincia, cuyo objeto era agrupar en un edificio único los distintos juzgados que hasta el momento funcionaban dispersos en viviendas familiares, con problemas de adaptación, y con los consecuentes gastos por renta y mantenimiento”, agrega.

El nuevo bloque se levanta en un terreno céntrico de esquina , de 50 x 50 metros, emplazado justo frente a la escuela Normal Benjamín Gorostiaga, una construcción neocolonial de 1910.
En función de estas premisas, los arquitectos emplazaron al nuevo edificio retirándolo de la línea municipal, frente a la escuela, y generando así una plaza de acceso a +1.20 metros. “Se buscó evitar que ambas fachadas compitiesen y, a la vez, demarcar un espacio de llegada que permitiera apreciar la relación volumétrica entre ambos bloques”, explica.

Morfológicamente, el edificio conforma un prisma, que se exhibe separado de sus dos medianeras y retirado de las respectivas líneas municipales de ambas calles. Esto permitió disponer de sus caras libres para facilitar la iluminación y ventilación natural en todos los locales.

La fachada frente a la escuela exhibe un volumen ciego y revestido en piedra, que en su interior alberga al SUM. Esta pieza monolítica contrasta con el plano totalmente vidriado que, en la fachada, conforma el acceso principal y permite apreciar la triple altura del hall central. En esta relación, a la vez, el volumen ciego opera, en las horas de sol, proyectando su sombra sobre la fachada vítrea , lo que optimiza el uso de los sistemas de climatización.

El programa del edificio, cuyo diseño se apoyó en una “adecuada determinación diferenciada de
las circulaciones”, se organiza en un subsuelo, en el nivel -1.80 m; la Planta Baja, en el nivel +1.20 m. y en dos pisos.

Las circulaciones se dividen en: para público y litigantes, para magistrados y personal y para detenidos y guardias del Servicio Penitenciario. La circulación de público parte desde la plaza y, desde el hall central , se conecta con todos las áreas de acceso público, el bar, banco y los locales comerciales. Los jueces y empleados tienen dos entradas, una con rampa de descenso hacia el garage cubierto para magistrados y otra, con rampa peatonal ascendente para el personal. Finalmente, por la circulación para detenidos y guardias se llega a la Alcaldía luego de recorrer otra rampa descendente, hacia el subsuelo. La Alcaidía se encuentra bajo los juzgados penales, disposición que facilita el desplazamiento de los detenidos y evita que tengan contacto con el público, litigantes y empleados.

Entre los puntos fuertes del proyecto, sus autores resaltan la franca división de las circulaciones que impide interferencias o encuentros no deseados. Además, la ubicación equidistante de las distintas funciones y circulaciones verticales, la versatilidad del SUM, usable fuera o dentro de los horario del centro y, por último, que la totalidad de lo ejecutado se desarrolla en una superficie cubierta ligeramente inferior a los 5.100 metros cuadrados.«

Mirada a fondo sobre la ciudad

Mirada a fondo sobre la ciudad

La importancia de contar con información sobre los procesos urbanos para decidir políticas públicas. Casos concretos y proyectos a futuro.
Por por ariel hendler
Clarin Arq 05/04/11

Es necesario recabar toda la información que se pueda, aunque no se la utilice”, asegura el director general de Planeamiento de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), Fernando Alvarez de Celis. De todas formas, este geógrafo, magíster en Economía Urbana y funcionario con más de una década de carrera bajo distintos gobiernos, asegura que se le puede dar un destino absolutamente práctico: “Ayudar a decidir políticas, porque si no, el planeamiento urbano de hecho queda en mano de los desarrolladores privados”.
Durante unas recientes jornadas sobre “Gestión de la Información”, realizadas en el Ministerio de Desarrollo Urbano, Alvarez de Celis ejemplificó la aplicación de los indicadores obtenidos por su dependencia a casos bien concretos. Por caso, para definir la localización del Distrito Tecnológico, en Parque de los Patricios se echó mano a una gran variedad de datos: la cantidad de edificios de propiedad privada abandonados en el barrio, relevados por la propia Dirección, y los bajos valores inmobiliarios desde la avenida Caseros hacia el sur, entre otros.
El funcionario explica que la tarea de conseguir información sirve tanto para saber cómo es hoy la ciudad como para planificar intervenciones futuras. “Las fotografías satelitales también son sumamente útiles, especialmente si se comparan en una línea temporal, porque permiten evaluar los procesos de cambio urbano y su dinámica territorial, el incremento de áreas edificadas y de los asentamientos informales, la presencia de espacios verdes y otras similares”, explica.

Cuenta que esta herramienta ayudó a elegir la zona donde se intenta generar el Distrito Audiovisual, que abarca sectores de La Paternal y Chacarita. “La otra opción que se estudiaba era Villa Soldati, pero las imágenes aéreas mostraron que a ese barrio había que aproximarse en forma gradual, rellenando las franjas que lo aíslan de la trama urbana compacta”, aclara.
Normas nuevas

Como es sabido, el código urbanístico que surgirá del Plan Urbano Ambiental sustituirá el FOT y el FOS por un modelo morfológico que define volumetrías, cuyo primer ensayo se realizó en la traza de la ex AU3 (ver ARQ del 09.11.10), y que apunta a delinear perfiles urbanos homogéneos.
Básicamente se está trabajando con la hipótesis de completar todos los “perfiles dentados” que genera la mezcla de edificios entre medianeras con construcciones más bajas en una misma cuadra, y definir así “zonas altas y bajas”. En apoyo a esta última idea, Alvarez de Celis echa mano a un dato poco conocido, surgido de los distintos relevamientos: apenas en el 3% de las parcelas de Buenos Aires hay construidos más de cuatro pisos; esta circunstancia facilitaría la preservación de zonas residenciales de baja altura.
El arquitecto Enrique García Espil, titular de la Sociedad Central de Arquitectos y ex funcionario de la Ciudad durante muchos años, señala que la información necesaria para llevar adelante esta tarea es muy completa y está disponible. “La Ciudad tiene desde hace mucho tiempo una muy buena base de datos catastral, con todo lo edificado en cada parcela, volumetrías y fotos de todos los edificios. En ese sentido, la tarea de definir las volumetrías está enormemente facilitada”, opina.
García Espil advierte que las falencias de información son más visibles en otros rubros, como la información económica o, sobre todo, los flujos de transporte. “Todavía son contradictorios los datos de cuántas personas y autos entran cada día a la Capital desde el Gran Buenos Aires por cada acceso”, comenta. Agrega que faltan relevar también aspectos como la actividad económica y cultural en las distintas áreas de la Ciudad.

Modelo territorial
A partir de la información generada mediante relevamientos o técnicas más sofisticadas, como los simuladores de normativas, la Dirección General de Planeamiento –según explica Alvarez de Celis– elabora un “modelo territorial” que consta de cuatro variables: Compacidad (cantidad de metros cuadrados construidos), Proximidad (de plazas, medios de transporte y oros), Complejidad (diversidad de usos) y Especialización (preponderancia de un uso). “Cuanto mayor sea la variedad de usos que tenga un barrio, más sustentable resultará”, sostiene Alvarez de Celis.
Cita los ejemplos de Palermo Soho, que hoy tiene una complejidad que no tenía hace cinco años, y de Las Cañitas, que no se complejizó, y agrega estas variables permiten planificar zonas altamente complejas, zonas residenciales de complejidad cero pero con centros barriales, o monitorear la problemática de zonas muy especializadas como la calle Warnes (autopartes), la avenida Avellaneda (indumentaria) o la calle Libertad (joyería y relojería), además de definir distritos como los ya mencionados tecnológico y audiovisual.
Sobre las dos primeras variables, cita la reciente creación de la primera plaza en Boedo, proyecto que se llevó adelante en base a la información producida por un software que mide proximidades respecto a vías de comunicación y espacios verdes.

Viviendas... mejor.. calidad o cantidad?

¿Calidad o cantidad de viviendas?

Los temas abordados en la mesa redonda organizada por la ARQ para tratar el tema de la vivienda social en la Argentina. La polémica.

Por elena peralta, Especial Para Clarín Arq
05/04/11

Quiénes deben acceder a la vivienda social? ¿Los que no tienen nada? ¿Los que tienen un poco, pero no califican para un crédito? ¿Los ocupas? ¿Los jóvenes? ¿Las familias numerosas? Y, en todo caso ¿Qué debe ofrecer el Estado? Todas estas preguntas buscaron una respuesta en el debate organizado por la Sociedad Central de Arquitectos (SCA), con el apoyo de ARQ, el lunes 28 pasado. La mesa reunió al urbanista Juan Manuel Borthagaray; a Luis D’ Elia, titular de la Federación de Tierra, Vivienda y Hábitat, y al ingeniero Fernando Esquerro, ex presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV). Las conclusiones corrieron por parte de Javier Fernández Castro, presidente de la Subcomisión de Vivienda de la SCA; Miguel Jurado, editor de ARQ ; Juan Martín Urgell, presidente de la Comisión de Ejercicio Profesional del CPAU. Se sumaron los arquitectos Zaida Muxí y Josep M. Montaner, directores del Master Laboratorio de la vivienda del siglo XXI de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Barcelona.

La discusión se encendió con una carta del arquitecto Mario Roberto Alvarez (convocado a la mesa pero ausente) condenando las ocupaciones. “Hace años que el Estado Nacional y el Municipio vienen tolerando la usurpación de tierra. España, Francia y Alemania no permiten la usurpación y garantizan el derecho a la vivienda. El Estado no debe apoyar la usurpación”, disparó el autor del Teatro General San Martín.


“Hay 2 millones de ocupas en la Argentina ¿qué hacemos con esa realidad? ¿Creamos cárceles? O creamos soluciones desde el urbanismo y la arquitectura”, retrucó Luis D’ Elía. Javier Fernández Castro fue más allá y tildó las palabras de Alvarez como producto de una suerte de “pensamiento mágico”. Desde la industria, Fernando Esquerro coincidió con el diagnóstico. “Hoy el déficit habitacional ronda los 3,5 millones de viviendas. Y se calcula que se incrementa en 370 mil por año”.
Las coincidencias estadísticas , sin embargo, se diluyeron a la hora de buscar soluciones. Esquerro apostó a un Estado que intervenga más en el mercado financiero que en la construcción: “La creación de viviendas desde el Estado no representó una solución ni en la Unión Soviética o Cuba”, aseguró y propuso copiar las políticas habitacionales que facilitan el acceso al crédito . “En Chile, una política que combina créditos y subsidios, está dando muy buenos resultados”, sostuvo (ver Polémica ...).
D’Elía se mostró mucho más cerca de un Estado Benefactor: “Hablar de desalojo sí o desalojo no, es una disyuntiva falsa. O hablamos de una Argentina para todos o de una Argentina conservadora y violenta. Hoy en la ciudad no hay políticas de vivienda . Los planes del Instituto de la Vivienda de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (IVC) están subejecutados y se preguntan por qué hay tomas”.
Urgell buscó conciliar los dos discursos: “La clase media requiere el apoyo del Estado de la misma manera que los sectores humildes. Quizás se deban redistribuir los subsidios para que la gente pueda acceder a la vivienda”.


Borthagaray se preguntó por el modelo de ciudadano que proponen las viviendas sociales actuales. La conclusión no fue benigna: “Nuestro reloj atrasa”, sentenció. Para el arquitecto, la vivienda social debe tener vocación patrimonial . “Sino, ¿cómo explicamos que a 90 años de haber sido construidas las casas en el Barrio Parque Los Andes hoy cuestan más que cualquier otra propiedad de los alrededores?”, reflexionó.

Por último, Miguel Jurado rescató la búsqueda de la calidad como un objetivo inclaudicable. “Aún si pudiéramos paliar en dos años el déficit habitacional, l a falta de calidad multiplicaría los problemas ”. Dos variables indisociables de un debate que está lejos de concluir.

Entre objetivos y resultados

Entre objetivos y resultados

La Ley 3686, de Recuperación de Edificios Existentes, permite adecuarlos a nuevos usos. Sin embargo, fue pensada en un contexto de crisis, diferente del actual. Más que incentivar la inversión, hace falta orientarla.

Por por margarita charriere, arquitecta ex consejera del plan urbano ambiental
05/04/11 Clarin Arq

El 13 de diciembre de 2010 se aprobó la Ley 3686, que se propone salvar de la demolición un importante parque de edificios permitiendo las reformas y su adecuación a nuevos usos. En la medida en que estuve en el inicio de la propuesta, pues la elaboramos en la Subsecretaría de Planeamiento durante los años 2004 y 2005, la consagración legislativa me suscita varias reflexiones relacionadas con las normas urbanísticas y con el planeamiento en Buenos Aires.


En primer lugar, creo que es interesante revisitar el contexto de elaboración de una ley que inicialmente fue una pieza más del enorme abanico de instrumentos de gestión e intervención que se comenzaron a debatir junto con el Plan Urbano Ambiental. Después de la crisis de 2001, en un escenario más que difícil para el mercado inmobiliario, se intentaba combinar el interés público –que consistía en proteger el parque inmobiliario existente– y el interés de propietarios y promotores. En ese entonces, con la ley se perseguían varios objetivos. Por un lado se trataba de preservar el stock edilicio de calidad arquitectónica y constructiva propia del paisaje urbano de Buenos Aires, brindando un procedimiento para su rehabilitación. Pues, si el código vigente, producto del pensamiento modernista de los 60, sólo contemplaba la reposición edilicia, se trataba de ofrecer las condiciones de posibilidad para su adecuación. Por otro lado, en concordancia con los programas de actuación en marcha, se proponía contribuir a la recuperación del Area Central, en un momento de alta pauperización urbana. Dicho de otro modo, se trataba de contar con una herramienta capaz de estimular la inversión privada, agilizando y transparentando los procedimientos administrativos considerando sus beneficios ambientales –es decir, ecológicos, sociales y económicos–. Estas eran las cuestiones que estaban sobre el tapete cuando imaginamos esa ley.


Ese contexto es muy diferente al de 2010, cuando se aprobó la Ley. Por un lado, se trata de un escenario de crecimiento y no de crisis, pues los valores inmobiliarios porteños –al igual que los de otras ciudades del mundo– han alcanzado índices inéditos. Lo más urgente parece ser, entonces, instrumentar medidas de control e intervención para orientar la localización de la inversión precisando dónde, cómo y con qué criterios de sustentabilidad se debe construir. Más que librar estímulos genéricos a un mercado que parece no necesitarlos, sería importante asumir la defensa de los intereses colectivos, del “bien común” o del “interés público”, retomando el lenguaje de la reforma urbana. Por otro lado, a diferencia del intenso clima urbanístico que se inició con la autonomía de Buenos Aires, actualmente hay una ausencia significativa de debate sobre el destino de la ciudad. Asimismo, si bien hay un consenso generalizado acerca del rol a desempeñar por los organismos públicos, hay muchísimas incertidumbres acerca de sus capacidades y competencias para asumirlos. La profusión normativa de difícil manejo, que aporta más confusión que ordenamiento urbano, no parece orientar las cosas en el buen camino.


Por sobre todo: bienvenida la promulgación de esta ley que se podrá constituir en una herramienta eficaz para la transformación y rehabilitación del patrimonio edilicio de Buenos Aires que se construyó bajo la vigencia de códigos anteriores al de 1977, adaptándolo a las nuevas necesidades. Desde los criterios patrimoniales, se han instituido nuevas Areas de Protección Histórica y el congelamiento virtual de más de 90.000 parcelas con edificaciones anteriores a 1941, que es tema para otro debate… Pero eso no opaca los alcances de esta legislación. Cabe citar, a título ilustrativo y como ejemplos para su potencial aplicación, el edificio de oficinas de YPF en Diagonal Norte (foto) que podrá transformar su uso sin necesidad de demolerse, adaptándose a un área central que necesita de residentes; el Panedile, de Mario Roberto Alvarez, que precisa de un aggiornamiento; o el impacto que puede tener la Ley sobre los edificios del entorno de Tribunales, que necesitan tareas de actualización y valorización...


Pero, más allá de la oportunidad que abre esta norma, la falta de discusiones públicas pone de manifiesto la casi total ausencia de la ciudad en la agenda pública. En efecto, lo que parece estar en juego no es solo la ley, o la recuperación de uno u otro edificio; lo que debiera estar en juego es la necesidad de restaurar –o, tal vez, de instaurar– las bases de un debate urbanístico profundo acerca de la ciudad y de sus alternativas. La ley es buena, pero sería muchísimo mejor si formara parte de un proyecto de ciudad más amplio, donde participen –junto con los habitantes– los profesionales de la arquitectura y del urbanismo desde sus muy diferentes esferas de actuación. Es imprescindible reencontrar el coro polifónico que resulta de reunir funcionarios, promotores inmobiliarios o constructores, investigadores y docentes en el marco de disidencias, pero desde el propósito de construir un consenso acerca del futuro de la ciudad. La ley está muy bien, pero nos gustaría “ir por más”.